La recente emanazione di nuove regole in tema di gestione della cosa comune ha riformato in modo consistente lo scenario normativo previgente, introducendo nel nostro ordinamento un vero e proprio Codice del Condominio (“Legge
11 Dicembre 2012 n.220)
La figura dell’amministratore risulta oggi maggiormente definita ed I poteri, doveri ed oneri ad essa immutabili mealid individuabili. L’amministratore della riforma assume così primaria importanza divenendo artefice principale della corretta
manutenzione e gestione degli spazi comuni.
L’amministratore di condominio overa in virtu dell’istituto della rappresentanza previsto all’articolo 1131 del codice civile: i suoi poteri trovano fondamento nella legge, nelle delibere dell’assemblea condominiale e nel regolamento di condominio. Egli è tenuto ad espletare il proprio mandato con la diligenza del buon padre di famiglia (responsabilità dell’uomo medio unita tuttavia a particolari competenze tecniche richieste dal suo ruolo) potendo adottare contro i conaomini provvealmenu oooligatori, Il tutto pur sempre entro I limiti aellinteresse alla buona gestione aella cosa comune: eali potra assumere decisioni vincolanti circa materie attinenti particolari delibere assembleari ma non potra mai interferire con i diritti esclusivi esistenti in capo ai singoli condomini
L’amministratore ha il compito di vigilare circa la corretta applicazione e rispetto da parte dei condomini del regolamento condominiale. A tale scopo puo avanzare richiami ed adottare tutti i provvedimenti necessari ad eliminare turbative ed a ristabilire l’equilibrio comune. Anche qui, analogamente a quanto sopra, tale potere è limitato alla tutela delle aree condominiali comuni, essendo escluse quelle parti dell’edificio di proprietà individuale dei singoli condomini, comprese le servitù di passaggio. Egli ha inoltre l’importante compito di garantire a tutti i condomini pari possibilità di fruizione dei beni comuni, non potendo l’amministratore negare ad uno ciò che al contrario è concesso a tutti gli altri. Parimenti egli
ha l’obbligo di viallare circa la corretta erogazione del servizi comuni, ben potendo lo stesso esperire laonel sopralluoani ed effettuare verifiche periodiche anche al fine di ridurre al minimo le interferenze tra singole unità abitative.
L’amministratore provvede poi a stipulare efficacemente, vincolando conseguentemente tutti i condomini, i contratti necessari a garantire corretta manutenzione ordinaria (in questo caso senza particolari vincoli; ad es. contratto di Tomitura per Il riscaldamento centralizzato) e straorainarla (previa autorizzazione assemoleare, ael condominio.
Egli è inoltre titolare di legittimazione attiva al procedimento che interessi il condominio (sia nel caso di impugnazione da parte dei condomini di delibere assembleari che in casi afferenti l’osservanza del regolamento condominiale, nonché in altre situazioni purché limitatamente alla gestione della cosa comune) senza che sia dunque necessaria, in linea generale, apposta autorizzazione. Precise limiazioni sono espressamente previste dalla legge. L’amministratore tuttavia necessita di ottenere previa autorizzazione assembleare per poter stioulare polizza assicurativa. Ii leais atore ha infatti normativamente previsto poteri in capo allo stesso limitatamente alla conservazione materiale della cosa comune, esulando da tale classificazione la finalità propria della stipula di polizza assicurativa, cioè il preservare dal rischio di deterioramento dovuto ad eventi imprevedibili e straordinari (come un Incenalo o l’Incarainarsi ai un giualzio civile).
